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买房小知识什么叫阴阳合同二手房交易中的风险都有哪些

发布时间:2021-01-07 13:53:24 阅读: 来源:开袋机厂家

摘要: 说到“阴阳合同”这个词,不少朋友可能说会有听说过,不过具体到该合同的特性与签订风险就需要给大家好好普及一下了。

说到“阴阳合同”这个词,不少朋友可能说会有听说过,但是对于其具体的操作的定义却不是很清楚。但是,在目前这样的全面的收紧的楼市状态下,这样的合同的诞生自然有着其独特之处。所以,今天我们就来给大家分析一下什么叫“阴阳合同”,如果使用又有哪些风险呢?

在新房交易中,“阴阳合同”主要表现为三份

所谓“阴阳合同”,是指合同当事人就同一事项订立两份以上的内容不相同的合同,一份对内,一份对外,其中对外的一份并不是双方真实意思表示,而是以逃避国家税收等为目的;对内的一份则是双方真实意思表示,可以是书面或口头。“阴阳合同”是一种违规行为,在给当事人带来“利益”的同时,也预示着风险。

举例说明,在当前的房贷与市场环境环境下,一些朋友买房会签三个合同,第一个合同是这套房你给卖家多少钱就要签多少,这是正式合同;一个是备案用的就是网签合同,一般会把价格做得低一些,因为做多了容易多交税;还有一个是给银行看的合同,那个评估价要做得很高的,这样可以多贷款。这样下来就出了三份合同,尤其是后两份一份给住建委,一份给银行,去贷款多贷点款,这样阴阳合同都产生了。

同样,在二手房交易中,“阴阳合同”的现象更是常见

如在二手房交易中,“阴合同”显示买卖双方真实的成交价格,而“阳合同”则根据使用需要有所不同,一种是虚高的房价合同交给银行,以申请更多按揭贷款;另一种是填低房价的合同交给房地产交易中心过户,以便少交税。

实际交易中,买卖双方为达到避税或其他目的,向有关部门登记时用一张合同,通过少报价格或少报面积的方式,降低买卖合同标的,报低价格少纳税,称为“阳合同”;卖家与买家另签一份合同,作为实际支付交易金额的合约并实际履行,称为“阴合同”。

在二手房交易市场中常用的形式有两种:一是签订两份不同价格的房屋买卖合同,一份私下交易之用,另一份用来办理过户手续之用;二是把房屋买卖价格签低,然后另签一份装修补偿协议和旧家具买卖协议,以装修补偿款和家具款的名义,补足房屋实际成交价。

“阴阳合同”对于二手房交易的风险

一、对买家来说,存在什么风险?

1.合同被认定为无效

阴阳合同以虚报价格来逃避国家税收或骗取高额贷款损害国家税收和第三人的合法利益,属于无效合同。因为真实交易的价格和上报的价格不同,可能导致价格条款无效,但其他部分仍然有效,而且签订阴阳合同一定程度上损害了国家的利益,也就有可能会导致整个合同被撤销。

2.依旧需要承担高费用

当买家再次转让房产时,由于政府备案的价格低于实际成交的价格,这就将面临卖出和买入价之间差额较大,相应税费被拉高的问题,将要承担更多的税赋,这样的话,不仅为以后自己的房子操作带来麻烦,而且同样还是需要承担较高的费用。

3.卖家因房价上涨而毁约

如果房子的价格出现上涨,可能会给自己带来不必要的麻烦。在现实生活中会出现这样的情况,当房价上涨时,卖方就想要撤销合同,买家因为签订的是“阴阳合同”,所以也无法追究其责任。

4.遭受处罚和刑事追究

阴阳合同中买家存在偷逃契税的行为,一旦被税务部门查出后,买家就可能和卖家一样受到补缴税款、罚款等处罚,如果其逃避的税款数额较大或者达到一定标准时,买家和卖家将一同被追究刑事责任。

二、对卖家来说,存在什么风险?

1.合同被宣告无效的风险

由于阴阳合同上的房价低于实际价格且属于虚假纳税申报和损害国家利益,会大大增加买方的心理变化,如果买方反悔,卖方将面临着承担利息、房价下跌等损失,是房屋价格出现下降时,买家将有可能通过宣告无效等诉讼方法来试图解除交易。

2.房款不能全额收回的风险

由于“阴阳合同”存在价格差异且无银行监督,买方将有可能不按期在支付备案价格外的房款过户价之外的房款或者恶意要求以备案价格进行交易,这时卖方将陷于困境中,采取协商、催讨、起诉方式,都会增加时间和金钱成本

3.处罚和刑事追究的风险

签订“阴阳合同”的卖方因此可以少缴甚至不缴营业税、个人所得税等税款。一旦被税务机关查出存在偷税行为,则不仅会被追缴税款,还可能被处以罚款。

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