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开发商逐利保障房盘楼

发布时间:2019-11-22 16:28:35 阅读: 来源:开袋机厂家

开发商逐利保障房

前不久,危机四伏的绿城宣布调整经营策略,将开发重点转向中档项目和保障房,并立志在今后二至三年内将绿城经营成保障、安置房领域最大的开发商。事实上,近年来投入保障房开发的房企已越来越多,仅上市公司就超过20家。业内专家指出,房企参与保障房建设已由被动接受转变为主动投入,并开始积极寻求保障房开发的盈利之道。

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前不久,危机四伏的绿城宣布调整经营策略,将开发重点转向中档项目和保障房,并立志在今后二至三年内将绿城经营成保障、安置房领域最大的开发商。事实上,近年来投入保障房开发的房企已越来越多,仅上市公司就超过20家。业内专家指出,房企参与保障房建设已由被动接受转变为主动投入,并开始积极寻求保障房开发的盈利之道。

盈利模式之困

房地产业的高利润率一直令不少行业艳羡,因此低利润的保障房开发一向被开发商视作鸡肋甚至“烫手的山芋”,所以在各地方政府大力推行保障房建设的初期,多数涉足保障 房的房企都只是将其视为一种“政治任务”,以此与当地政府保持良好关系来获得更多发展的话语权。但随着国家政策层面对保障房的支持力度有增无减,很多房企 对这一领域的认识和重视程度也有了明显的改观。根据相关规划,“十二五”期间将建设3600万套保障房,投资总额约为4.86万亿元,相关研究数据指出,若按保障房4%~6%的平均净利率测算,“十二五”期间保障性住房建设的净利润将为1153亿元~1728亿元,占行业总利润的7%~10%。这样巨大的一块“蛋糕”令诸多房企很难将自己置身事外,SOHO中国董事长潘石屹甚至认为,保障房建设的空前力度在两三年内将导致至少一半的房企被淘汰,而出局的将是那些实力比较差,产品与保障性住房相比在地理位置、产品质量和户型上没有太大差别的企业。

万科、保利、招商地产、远洋地产、中国建筑、北京城建等房企较早认识到保障房在未来市场上的发展比重,率先开始了保障房领域的布局与开发。但保障房开发的盈利模式一直是困扰多数房企的一大难题,远洋地产就曾透露,其在北京朝阳区管庄开发的的 “远洋·润园”限价房项目,价格被限定为7400元/平方米,但仅远洋投入的建造成本就远超这个价格。绿城方面也曾表示,该集团参与保障房建设,扣除其在 项目操作过程中的管理费用后,几乎没有利润可言。而保利在北京已建成的一处保障房项目则一直处于亏损状态。

但近年来通过探索开发模式及加强自身成本管理实现保障房开发盈利的房企也越来越多,金隅集团甚至将保障房的利润率做到了20%以上。目前各房企 参与保障房建设主要有三种形式:委托代建、招标和配建。委托代建一般只能获得工程总价1%左右的委托费,开发商的参与热情普遍不高。招标模式是将保障房地 块整体出让,需要开发商出资支付,后期由政府回购销售,开发商可以获得1%的代建费和3%左右的利润,该模式通常多见于国有开发企业;配建模式则是通过保 障房搭配一定比例的商品房或商业配套,或者允许后期将一定比例的保障房进行上市销售,以使开发商获取利润。比如富力在建设广州金沙洲保障房项目时,就采取了类似香港“公屋”式的运作模式,通过申请增加商业配套扩大了项目的盈利范围。

国内保障房建设的龙头企业之一中冶集团,则凭借“组合拳”获取最大的开发利润,其以承建为主导模式,同时辅以BT模式、限价开发和混合开发多种组合,提高了开发的收益率。

成本与风险管理

由于保障房开发的利润率低,通过自身的管控摊薄建设成本,也是房企提升其盈利水平的重要方式。在这一方面,万科、绿城等本身标准化生产水平较高 的企业具有先天的优势。而一些房企在保障房开发的实践过程中,也找到了各自压缩成本的最佳方式,在最大程度上增强了项目的开发利润。

中冶集团开发的保障房项目面积已超过3000万平方米,其毛利率在逐年上升,主要原因是其充分发挥了在建筑工程领域设计、 施工、运营一体化的优势,有效地降低了开发成本。相似的例子还有北京住总。北京住总在保障房建设方面也是采取全产业链参与模式,包括前期的设计、后期的开 发投资、施工、物流以及物业管理等,通过全环节参与,每个环节积累2%~3%的利润,叠加起来,最终可以达到近10%的利润率,而其在北京通州与万科合作 的公租房项目也在进行住宅产业化方面的尝试。

进行成本管控需防范压缩施工成本带来的项目质量风险。前一段时间保障房项目“质量门”事件频出,究其原因就在于一些企业为降低成本大大压缩了材料供应商及建筑商的利益,导致最终损害了工程质量,既影响了企业的品牌,又破坏了与地方政府的关系。这样的风险对参与保障房建设的中小开发商来说更为普遍,能否有效规避主要取决于房企管理者的意识。

相关机构副院长陈晟则指出,由于保障房大多采用开发商代建或者配建,之后由政府回购或由开发商面对政府规定的对象定向销售,所以对政府的回购期 以及销售程序需事先作出严格规定,否则如果因为政府的销售方案滞后造成楼盘不能按时销售,开发商可能会面临亏损的风险。而在目前开发的保障房中,更多需要 企业垫付开发资金,不少房企也担心保障房项目不能按时回款,可能造成企业资金流转出现问题,从而影响企业的整体运营战略。万科副总裁肖莉就认为,房企开发 保障房目前存在建设工期、现金回笼和财务三大风险。因此房企在参与保障房建设之前,必须全面权衡企业的战略规划,将保障房的开发有机地结合到企业的整体运营链条中去。

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